Nájmy a bytová krize

[ShadoWWW]

Tady jeden velký pražský developer vysvětluje, proč čím dál víc staví bytovky k pronájmu a sám si buduje nájemní portfolio.

[Jezus]

Asi nihil novum sub solem, ale ať tu máme nějaká relevantní data. Připadá mi to, že to hezky shrnuje, co tu už zaznělo.

Kvůli čemu zdražují byty? Polovinu ceny tvoří stavební náklady

Vypíchl bych v průměru 13% marži (bez započtení nákladů financování, ty v ní nejsou a je to cca 5 %). Nevidím na ní nic divného (bavíme se o projektech co trvají víc než rok), nicméně nepřipadá mi, že by developeři šli úplně na krev, jak tu myslím někdo naznačoval (což nenaznačuju, že by měli; zejména když je do toho nic nenutí).

Zajímavých je též těch 9 % na "marketing, administrativu nebo architekta." Škoda že to není víc rozpoložkované, zajímaly by mě hlavně ty administrativní náklady.

[Jezus]

Konečně nějaká čísla!

Článek je trochu o něčem jiném, ale hlavně v jeho druhé půlce jsou už nějaká čísla stran analýzy změn v cenách bytů a nájmů po zavedení regulací AirBnB v některých evropských městech. Samozřejmě není přenositelné 1:1 na Prahu, ale pořád lepší než hádat ve vzduchoprázdnu.

[Eleshar_Vermillion]

Tak další článeček do sbírky
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekon ... zda-312959

V reálné Praze (počítám do 10) podle článku nějakých 11 tisíc bytů v AirBnB ze skoro půl milionu, tj. nějaká 2 %. Praha 1 teda úplná tragédie.

Článek má pravdu, že samo o sobě to za situaci nemůže, ale když k tomu přidáme dalších 75 tisíc prázdných, tak už jsme zase na jiných číslech.

A teda abychom nekřivdili jen AirBnB a koukali na to globálně, ČSÚ uvádí nějakých 100 tisíc lůžek v regulérních hotelových kapacitách, s obsazeností snad 75 % s tím, že už teď jsou problémy s "over-turismem".

[LokiB]

Četl jsi ten článek? 11 airbnb už je v těch 75 prázdných (podle článku, cos linkoval). To nemůžeš sčítat.

[Eleshar_Vermillion]

Ok beru. Článek jsem četl loni v říjnu.

[Jezus]

Nicméně i tak díky za ně.

Podle článku největší český rezidenční stavitel Central Group odhaduje deficit bytů v Praze na 90 tisíc.

Tzn. že těch cca 75 tisíc prázdných (včetně BnB teda), by tu situaci výrazně vylepšilo. Pak by v podstatě už stačilo "jen" "normálně" stavět.

Jasně, ten článek píše i to, že čtvrtina těch bytů potřebuje velkou rekonstrukci, ale kurňa zrovna v Praze by na to měly být peníze (snadná půjčka). Ta investice (do zateplení/renovace) se přece musí splácet z nájmu raz dva. To není jako stavět nový byt...

A jako i kdyby se na trh dostala polovina (polovina AirBnB + byty, co nepotřebují rekonstrukci apod.) tak to situaci výrazně uleví.

[LokiB]

problém těch čísel je, že jsou hrubá a tím pádem zkreslená.
kolik těch bytů je neobyvatelných?
kolik jich je neopravitelných bez toho, aby se vydala částka, srovnatelná s cenou postavení nového?
kolik jich je prázdných jen na papíře, ale jinak tam někdo bydlí, akorát tam není přihlášený?

Jak se k číslu dospělo?
Jak dospěl developer ke svému číslu?

Všechno jsou to hausnumera a děsí mě představa, že by podle nich někdo chtěl začít něco řídit a měnit.

[Argonantus]

Problem je, ze je to vsechno nesmysl, protoze najem je z podstaty veci drazsi nez vlastnictvi. Dumani nad levnym najmem je snahou o demokraticky komunismus. Ale to jsem psal uz pred sto stranami, takze si mne nevsimejte.

[Eleshar_Vermillion]

Pointou je, že těch 75 tisíc nebo kolik jednotek bydlení není na trhu s bydlením a neslouží k bydlení. Jestli by v nich jinak žili jejich vlastníci, nebo se to pronajímalo, už je problém podružný, ke kterému se vůbec nedostáváme. A furt nevím, odkud taháš téma levných nájmů, neboť o tom tu snad skoro nikdo skoro nikdy nemluvil. Ale když jsme u toho a říkáme, že levný nájem je nesmysl, z principu není nesmyslem nájem levnější. Domnívám se, že existuje řada lidí, kteří v tom nájmu z toho či onoho důvodu bydlí, a kdyby jim trh nájem stlačil dolů o 2-3 tisíce, tak se vůbec nebudou zlobit.

Jinak mi tyhle tvé příspěvky připadají celkem odtržené od reality. Na jedné straně v tématu o smrti demokracie píšeš věci jako:

Asi máš pravdu. Já i Štern vidíme mimořádnou schopnost minulé vlády naštvat lidi, u kterých to vůbec nebylo nutné a nepřineslo to žádný prospěch. Překládalo se to jako "nedostatečná komunikace", ale mně to připadalo často jako tupost, neomalenost a nedostatek empatie. Volič se dozvěděl, že schodek státního rozpočtu je zejména jeho vina (projedlo se to v sociálních dávkách, které dával Babiš=takže my žádné dávat nebudeme) a nebudeme mu dávat plat, protože je zbytečný a neužitečný.

či

[Proč by bohatí měli snižovat svůj standart, když situaci nezavinili??]
1) protože jinak je popsaná situace prostě sežere. Lidi u zdi, co se cítí zoufalí, jsou nebezpeční. Hledají viníka a vždy ho snadno najdou. Sleduj tuhle debatu.

Prostě realitou jest, že v ČR ve vlastním už nebydlí 80 % lidí, ale jen 75 % a zjevně to bude dále klesat. Takže sestřelovat téma levnějšího nájmu či umělé navyšovaného nedostatku na trhu s bydlením mi připadá stejně "tone-deaf" jako to, co vedle vyčítáš třeba předchozí vládě.
Podíl lidí v nájmu stoupá, ale diskuse o levnějších nájmech je "snahou o demokratický komunismus", byty vyvedené z trhu nelze řešit, že sdílíš můj skepticismus k nějakému masivnímu navýšení výstavby (byť možná z jiných důvodů), jsem si taky všiml, tak by mě teda zajímalo co teda vlastně jako.

[Sosacek]

Na to abys mohl diskutovat reseni problemu musi tvuj diskusni partner akceptovat, ze he to problem a chtit ho resit.

V nekterych ideologiich je to, ze vetsina bydli v najmu spravne a pokud nechteji tak se meli vic snazit.

Nekdo kdo to jako problem nevidi vzdycky bude proti kazdemu pokusu o reseni, protoze to pro nej vzdycky bude mit jen negativa.

[Argonantus]

Eleshar:
Beru na vědomí, že míra neporozumění je absolutní a jedeme v každý jiném paradigmatu vesmíru. Takže postupně:

Pointou je, že těch 75 tisíc nebo kolik jednotek bydlení není na trhu s bydlením a neslouží k bydlení. Jestli by v nich jinak žili jejich vlastníci, nebo se to pronajímalo, už je problém podružný, ke kterému se vůbec nedostáváme.

Přesně obráceně. Kolik bytů je mimo trh je nepodstatné, pokud dosáhneš toho, aby byla ve vlastním většina lidí (a tím mimo tenhle trh). Přidání třeba 10% bytů možná sníží ceny o 10%, ale spíš ne (trh je pružný, podobné impulsy nemají dlouhé trvání). Podaří se ti omezením vlastníků část lidí naštvat, ohnout právo a ti chudí, pro které jsi to dělal, budou stále stejně naštvaní. Protože v nájmu budou naštvaní vždycky, to je objektivně dané upírským principem nájmu.
Pokud je vyženeš do vlastního, bude řešení trvalé, přestanou to řešit a začnou se věnovat něčemu užitečnějšímu.

A furt nevím, odkud taháš téma levných nájmů, neboť o tom tu snad skoro nikdo skoro nikdy nemluvil.

O drahých nájmech nemá smysl mluvit, to je něco jako Mercedesy, drahé z podstaty. Buď je chceš a máš na ně, tak si je koupíš. nebo ne, a pak je nekoupíš. Diskutovat nějak není o čem. Nájem je vynález pro bohaté lidi, co chtějí obsluhu, i když feudalismus už zanikl.

Pokud jsem si všiml, debatu vrací stále dokola část lidí, co si někde (fakt nevím kde) přečetli, že "stát vyřeší bytovou otázku", což stát sice mnohokrát slíbil, ale nikdy nesplnil, ježto to prostě nejde. Asi jako stát nedokáže zajistit každému muži 72 panen (jakkoli to v jedné verzi taky sliboval). Takže se z podstaty věci vede řeč o levných bytech.

Domnívám se, že existuje řada lidí, kteří v tom nájmu z toho či onoho důvodu bydlí,

pokrčení ramen - tak se to domnívej. A pak si vynásob, kolik v tom za život utopí peněz, a pak přemýšlej dál.

Jinak mi tyhle tvé příspěvky připadají celkem odtržené od reality.

To je takový jezusismus. Myslím naopak, že jediný nejsem odtržený od reality a kážu jediný systém, který od věků funguje. Nevolník je sice zoufalec a má těžký život, ale kdyby nic jiného, tak bydlí ve svojí chalupě. To je reálný základ nějaké svobody. Všechno ostatní je potenciální nebo reálný problém.

Když připomínáš toho Šterna, nevidím u sebe žádnou nekonzistenci. Slibovat lidem, že jim stát zajistí bydlení je prostě nereálný slib, který nikdo nesplní, a tudíž to vede jen k trvalé frustraci. Prostě jasný populismus, tentokrát rovnoměrně ode všech stran co znám. Když lidem nabídneš byty, nejspíš ti vynadají, protože jim budou připadat drahé. A možná fakt budou. Pokud ne, pak se nediv, že ti peníze budou chybět jinde.

Jediná státní charita, osvěta a podpora má smysl, pokud se toho člověka podaří poslat pod vlastní střechu. Stává se totiž opravdu samostatným svobodným jedincem, pro kterého je tenhle herní systém konstruovaný. Sice bude kvílet a nadávat, že je to šíleně drahé a stát (nebo kdo) ho děsně okradl, ale během času bude kvílení slábnout až ustane. Ono totiž fakt není moc zajímavé, za kolik koupil barák pradědeček.

Bohatí se mohou - a měli by - omezovat a měli by podporovat z daní programy, které dávají nějaký smysl. Naposledy to bylo stavební spoření, které ovšem zdechlo, protože ho sežrala inflace a nezájem soukromých bank, které na něm moc nevydělávaly.
je frustrující podporovat něco, u čeho je evidentní, že to nebude fungovat. Je hrozně těžké ukecat lidi k tomu, aby vyhazovali peníze z okna.

Prostě realitou jest, že v ČR ve vlastním už nebydlí 80 % lidí, ale jen 75 % a zjevně to bude dále klesat.

A právě to je tragédie, proti které je třeba bojovat.
Smrtelný koktejl reklam na spotřební úvěry a využití nemovitosti jako záruky. Neb není pro chudého člověka v mém kraji strašnější pokušení, než si půjčit na statusové auto a milenku a cestu na Seychely pomocí zástavy bytu. Reklama mu to dokonce občas doporučuje.

Jde o naprosto zhoubný mechanismus proti směru civilizace, která, jak učí Sid Meyer, buduje složité systémové věže, na starší zisky navazují nové, a krátkodobé výhody mění za trvalé. Od chvíle, kdy si první pračlověk odepřel část zrn a nesežral je, ale zasadil, tento princip strká lidstvo dopředu. Pohyb proti je taková rakovina.

Takže sestřelovat téma levnějšího nájmu či umělé navyšovaného nedostatku na trhu s bydlením mi připadá stejně "tone-deaf" jako to, co vedle vyčítáš třeba předchozí vládě.

No a mně nikoli, je to boj proti red herringu nájmů, které jako alkohol řeší pocit frustrace jen velmi nedokonale a nikdy trvale.
Nájem je z podstaty věci dočasné řešení, improvizace, vhodná právě pro turistu, co tam bude týden a je mu celkem jedno, že je to drahé. Nebo je tak bohatý, že je mu to jedno. Nebo mu to platí někdo jiný. Ve všech případech na něm není co řešit a není důvod o něm diskutovat.

byty vyvedené z trhu nelze řešit,

Ony totiž nejsou vyvedeny z trhu, ony jsou pouze nabízeny vyšší nabídce. Což vyzkoušíš, když zaplatíš ještě větší nájem, než RBNB, byt ti určitě poskytne leckdo.

že sdílíš můj skepticismus k nějakému masivnímu navýšení výstavby (byť možná z jiných důvodů), jsem si taky všiml, tak by mě teda zajímalo co teda vlastně jako.

Navýšení staveb lze v jisté míře dosáhnout změnou předpisů, a ještě více podporou stavění. Osobního, konkrétního, nikoli developerů a nikoli všech, co staví, ale těch, co staví svoji první nemovitost a bydlí prokazatelně v nájmu.

Není to panacea, ježto část lidu zůstane trvale neschopná čehokoli (ať objektivně nebo vlastní vinou, to je pro účely politiky totéž), ale pokud se podaří dostat stav vlastnictví někam k 90%, víc bych nežádal, neb to asi není reálné.

Pro mne hovoří fakt, že vymíráme, a staveb přesto pomalu a vytrvale přibývá. Problém by se měl za ideálního stavu věcí tiše řešit, a věřím, že to je možné. Ale naprosto jinak, než to zkouší řešit většina politických stran.

Sosáček:
Občas mám skoro dojem, že už došlo k tvojí desirienizaci, ale pak mne obvykle realita metne zpátky.
Jinak pravý opak je pravdou - ježto to osobně mám vyřešené a dotahal jsem do vlastního všechny zbylé kamarády klienty, které považuji za podstatné, vedu tu všechny debaty čistě z lásky k lidstvu, aby nebloudilo v tmách. Zatím v téhle oblasti bloudí obzvláště urputně. Jsem smířen s tím, že neuspěji a budu ukřižován; to je halt osud misionářů.

[Eleshar_Vermillion]

Prostě realitou jest, že v ČR ve vlastním už nebydlí 80 % lidí, ale jen 75 % a zjevně to bude dále klesat.

A právě to je tragédie, proti které je třeba bojovat.

Smrtelný koktejl reklam na spotřební úvěry a využití nemovitosti jako záruky. Neb není pro chudého člověka v mém kraji strašnější pokušení, než si půjčit na statusové auto a milenku a cestu na Seychely pomocí zástavy bytu. Reklama mu to dokonce občas doporučuje.

Jde o naprosto zhoubný mechanismus proti směru civilizace

Fajn, jak doporučuješ proti tomu trendu bojovat ty? Nebo se domníváš, že za tím poklesem jsou spotřebitelské úvěry?

Slibovat lidem, že jim stát zajistí bydlení je prostě nereálný slib, který nikdo nesplní,

A kdo tady chce, aby stát lidem zajišťoval bydlení? Podle mě stát může s různou úspěšností vytvářet incentivy pro nějaká chování a proti nějakým chováním. Některé jsou dost tvrdého charakteru (třeba trestní zákoník), jiné jemnějšího (zdanění toxického chování).

Ony totiž nejsou vyvedeny z trhu, ony jsou pouze nabízeny vyšší nabídce. Což vyzkoušíš, když zaplatíš ještě větší nájem, než RBNB, byt ti určitě poskytne leckdo.

Mno "vyšší nabídka" je v daném případě dvojího charakteru.

1) Pro těch asi 11 tisíc to je využití v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí, tedy de facto nezákonné ubytovací služby na rozdíl od bydlení

2) Pro těch zbývajících asi 64 tisíc to je, že se byt nechá prázdný a čeká se na jeho valuaci. Třeba podle článku výše se vloni hodnota mého bytu zvedla o 18 %, což si myslím, že je teda jako docela dost hustý výnos, zejména ve srovnání s rizikem. Takové byty máme v baráku momentálně tři, a ty statistiky si to asi taky nevymýšlejí.

Nájem je z podstaty věci dočasné řešení, improvizace, vhodná právě pro turistu, co tam bude týden a je mu celkem jedno, že je to drahé.

Hele... já souhlasím. Ale nemění to nic na trendu v západním světě, kdy se bytový fond konsoliduje v rukou menšího a menšího počtu často institucionálních vlastníků, kteří vykupují celé nově postavené bloky, aby je mohli pronajímat, protože stejně jako ty chápou, že když zaplatí 30 % nad trh teď, tak je to jednorázový výdaj, zatímco nájemní otroci budou na furt. A koneckonců když zaplatí 30 % navíc, tak tím posunou ceny na trhu a vlastně si tím zvýší jmění nikoliv jen účetně, ale i z hlediska trhu.
Subscription-based economy, baby. You will own nothing and be happy.
Přesně to, co ti různí Thielové a podobní chtějí, ale mluvit o tom je komunismus.

Navýšení staveb lze v jisté míře dosáhnout změnou předpisů, a ještě více podporou stavění. Osobního, konkrétního, nikoli developerů a nikoli všech, co staví, ale těch, co staví svoji první nemovitost a bydlí prokazatelně v nájmu.

No, jak jsi říkal, není to panacea, hlavní není jasné, kdo to všechno postaví. Abychom začali posílat vojenskou pomoc Rusku, protože bez další vlny ukrajinských uprchlíků to asi moc nepůjde.
V každém případě jsi těch doporučení na zvrácení trendu přechodu na nájemní bydlení teda moc nedoporučil.

[jjelen]

No, jak jsi říkal, není to panacea, hlavní není jasné, kdo to všechno postaví.

Nejen kdo, ale taky kde (byť k situaci "doslova není místo na další domy/byty" máme asi daleko...)

[Argonantus]

Fajn, jak doporučuješ proti tomu trendu bojovat ty? Nebo se domníváš, že za tím poklesem jsou spotřebitelské úvěry?

Radit lidem pravý opak, než rychlé řešení pomocí nájmu. Kupte si byt nebo dům, případně, oprav dům po babičce (netuším, zda tahle zajímavá akce ještě existuje, nebo na to akvarijní rybičky už zapomněly, v každém případě propagace žádná). Cílená podpora hypoték na ten první byt nebo dům, pravil jsem před sto stranami. Je to drahé, ale diametrálně levnější než podpora nájemného, ježto je to dočasné. Rozdíl, který dělí politiky a investory :)

A ano, naprostá většina problémů chudých lidí u nás je spojena s nesmyslnými půjčkami, dluhy a exekucemi. Ani jedna vláda proti tomuto opravdovému toxickému chování nikdy nic neudělala, dokonce ani neomezila reklamu na nebankovní půjčky, všechny těžce nemravné a toxické. (jedna z nejmasovějších ze všech).
V okamžiku, kdy se dotyčný zadluží tak, že prodá byt - nebo je mu zabaven - tak to je obvykle definitivní katastrofa, ze které se do smrti nevymotá, rozhodně ne bez pomoci.

A kdo tady chce, aby stát lidem zajišťoval bydlení?

Úplně všechny politické strany, mluví se o "dostupném" bydlení. Celá tahle debata to jede furt dokola. Pakliže to nemá dělat stát, pak je debata úplně zbytečná, ne?
U nás je dokonce standardní skupina lidí, obvykle osamělých, co bydlí na dost ubohé ubytovně, platí za to 11 000 měsíčně nájem a stát na to 8000 přispívá. Rozsáhlá státní dotace nějakého podnikavce, ten osamělý zoufalec zůstává chudý a bez naděje. Sociální politika a dostupné bydlení, hurá.

Podle mě stát může s různou úspěšností vytvářet iniciativy pro nějaká chování a proti nějakým chováním. Některé jsou dost tvrdého charakteru (třeba trestní zákoník), jiné jemnějšího (zdanění toxického chování).

To se shodneme.
Neshodneme se v definici toxického chování. Toxické chování není vydělávání peněz, toxické je jejich tahání z lidí, kteří na to nemají, případně jsou mdlejší inteligence.