Nájmy a bytová krize

[ilgir]

V podstatě souhlas, ale sociální vlastnické bydlení má narozdíl od toho nájemního jednu nevýhodu. Když přidělíš (levně prodáš) rodině sociální byt do vlastnictví, tak tím zjednodušeně řečeno vyřešíš jednu rodinu navždy. Když ten byt pronajmeš každých pět let jiné rodině, tak tím pomůžeš několika rodinám. Sice ne natrvalo, ale třeba natolik významně, aby mezitím ty rodiny schrastily aspoň povinný základ na hypotéku.

A tebou popsaný problém s dotacemi a korupcí vidím i u sociálního bytu do osobního vlastnictví. Jakým způsobem se to bude přidělovat? Vznikne situace jako ta, co výše postoval Vallun.

Státní nájemní byty taky působí jako protitlak na cenu soukromých nájmů. Sice to možná trochu demotivuje majitele, aby pronajímali, protože tolik nevydělají, ale za ten benefit to asi stojí. Ve Vídni jsou s tím obecně spokojeni a dáváni za vzor ostatním.

Nájemní byty dávají smysl i z toho důvodu, že umožňují lidem stěhovat se za prací, což pomáhá ekonomice. Takže i v tom vidím argument, aby stát provozoval nájemní byty.

[Sosacek]

Je zajimave podivat se na to, jak jsou regulovany a statem nebo soukromym sektorem provozovany ruzne oblasti, ktera clovek nutne potrebuje k zivotu v moderni spolecnosti:
- jidlo
- voda
- strecha nad hlavou
- zdravotni pece
- vzdelani
- bezpeci
- energie
- komunikace

Treba by v tom slo videt nejakou souvislost mezi tim jak to funguje, a jak dobre to funguje.

[Vallun]

Všechno by mohlo být lepší...:/ Ale nemyslím si, že na všehcno existuje stejný recept...pokud jde o konkrétní provedení, je ale otázka, jak moc do toho chceš zasahovat...

[OnGe]

Ježto byty nic nevydělávají, tak do nich nikdo nedá ani korunu. Nakonec spadnou, vybydlené společnou nenávistí nájemce i majitele.

Skláním se před schopností napsat tak ošklivou věc tak poeticky. A ještě ke všemu je to pravda.

Jinak bych ještě podotkl, že problém nestojí jestli je lepší vlastní bydlení, nájemní bydlení, nebo půjčená maringotka. Ono to totiž dost závisí na životním stylu a důležitá je možnost volby. Vlastní nemovitost tě přibije na místo. Když chceš být mobilní, nájem je lepší, protože při změně bydliště riskuješ tak maximálně pár nájmů (nevím přesně s jakým předstihem dává výpověď nájemník). Když si pronajmeš zařízený byt, stěhuješ jen osobní věci. A s maringotkou řešíš jenom kde to zaparkuješ a jak natáhneš vodu a elektriku. Kdyby to někoho zajímalo, můžu to celé rozepsat do podrobna, ale přijde mi to jako tahat sovy do lesa. Podstatné je mít možnost vybrat si to, co je nejlepší pro mě, bez ohledu na to co by za nejlepší považoval někdo jiný.

Co se týká regulací většího danění a podobně - možná to někoho překvapí, ale čím víc se cokoliv komplikuje a prodražuje, tím je to ve výsledku dražší pro koncového zákazníka, v našem případě nájemníka. Současně to pak nechce dělat nikdo, krom těch, co už jsou v tom tak zabetonovaní, že nic jiného neumí, nebo ti co dokážou přijít na způsob, jak s tím vším vyjebat. Rozhodně to nevede k dostatku, nedej bože nadbytku.

Pokud tomu chceme dát sociální rozměr, tak by možná bylo lepší se spíš než na byty podívat na ubytovny, které mají poplatky nastavené podle výše sociálních dávek a skýtají podmínky jen o něco lepší než spodní strana dálničního mostu. Protože jestli je něco byznys s chudobou, tak právě tohle.

[York]

e az 1/3 vsech bytu v Praze jela do Koronakrize na AirBnB** na jare.

Taktéž nepodstatné.
Lidé budou pronajímat krátkodobě, pakliže dostanou víc peněz, než z dlouhodobého nájmu.
I když nějakým způsobem zakážeš (nevím jak) krátkodobé nájmy, dosáhneš tím jen toho, že se ty dlouhodobé zdraží.

Poptávka po krátkodobym pronájmu je pořád regulérní poptávka. Výnosnější než trvalej pronájem je jednak proto, že turisti často bejvaj z jinejch příjmovejch skupin, a taky kvůli tomu, že za dovolenou jsou lidi ochotni platit v přepočtu na den výrazně víc než za zbytek svýho života. I tak je to ale pořád regulérní poptávka - turisti v těch bytech skutečně bydlej (pokud teda nechceme odsoudit celej turizmus kvůli tomu, že turista někde prázdnej byt a navíc k tomu bydlí někde v hotelu nebo krátkodobym nájmu).

Krátkodobý pronájmy bytů mi každopádně nepřijdou jako něco nenormálního nebo špatnýho, proti čemu by bylo třeba bojovat. Je to prostě vyšší poptávka, kterou je třeba nasytit vyšší nabídkou. Růst nabídky postupně srazí cenu krátkodobejch nájmů na úroveň, kdy rozdíl v ceně oproti dlouhodobýmu nájmu vyrovná rizika (krátkodobě pronajímanej byt není obsazenej pořád, má vyšší opotřebení atd.).

Navic pri absenci regulace (jako do nedavna u nas) je najem urcovan ciste trzne.

Tady nevím, cos dělal v uplynulé části života, ale pravý opak je pravdou. Až donedávna (hluboko po revoluci) držely pravicové i levicové strany v nevídané shodě regulaci. Dosáhly tím těch samých efektů, co již vyzkoušel komunista, viz dále.

Nevím, proč polemizuješ zrovna s touhle citací. Na tom, že při absenci regulace je cena určovaná tržně, nevidím nic spornýho.

Kombinace absence bytu na trhu a nizke ci zadne regulace pak sponuje najmy do nebes.

Problém je, že i kdyby nebyly regulovaný ceny a nájmy, pořád je u nás drsně regulovaná výstavba skrze neskutečně komplikovaný získávání stavebního povolení a podobně. Stát křiví trh a pak se strašně diví, že je pokřivenej.

Cena zboží je dána čistě jeho vzácností. A vzácnost nájmů v centru měst je daná čistě tím, že ta města nejsou nafukovací.

Vzácnost je podstatnej faktor, ale zdaleka ne jedinej. Byty totiž nesloužej jen k bydlení. Vzhledem k tomu, že cena nemovitostí (zvlášť v centru měst) dlouhodobě a předvidatelně roste, je to ideální komodita na spekulace a ukládání peněz. Tj. lidi, kteří chtějí bydlet, nesoupeří jen s dalšími lidmi, kteří chtějí bydlet, ale i s těmi, co mají spoustu peněz a chtějí je namnožit nebo spolehlivě uložit. Pak mě ještě napadá změna účelu zastavěný plochy - pozemek s mrakodrapem má mnohonásobně vyšší cenu než pozemek s činžákem. Ale to je, předpokládám, taky dost regulovaný.

Představa, že se podaří tak žádané zboží zlevnit je stejně zoufalá jako snaha o levné Mercedesy.

Tak nějak. Nařizování cen zkoušel už kdejakej Římejskej císař a nikdy to nefungovalo. Dál uvádíš spoustu důvodů proč.

3) Chátrání bytového fondu.
Ježto byty nic nevydělávají, tak do nich nikdo nedá ani korunu. Nakonec spadnou, vybydlené společnou nenávistí nájemce i majitele. Kdosi trefně pravil, že regulace nájmů má na byty vliv jako kobercové bombardování. Někdo jiný neméně trefně dodal, že to je podceněné, protože kobercové bombardování se po skončení začne opravovat. Regulace nikdy, ta chátrá až do skončení.

Jako jo, ale nakonec ty opravy stejně zaplatí ten, kdo tam bude bydlet. Spekulant nebo landlord je ze svýho platit nebudou, pokud se jim to nevrátí.

Kdyby většina lidí bydlela ve vlastním, je problému.

To je sice pravda, ale háček je, jako toho docílit.

Když spolu soupeří landlord, spekulant a potenciální vlastník/obyvatel, cenu určuje nejvyšší z těhle nabídek. A zatímco spekulanti a landlordi mají peníze na nákup nemovitosti na ruce, potenciální vlastníci ne. A díky tomu se landlordům vyplatí koupit nemovitost a pak ji pronajímat, což snižuje nabídku bytů ke koupi, a tudíž zvyšuje cenu (z toho zvýšení ceny landlordi žijou). O spekulantech ani nemá smysl mluvit, těm jde čistě jen o to levně koupit a dráz prodat (obvykle o pár let pozdějš), tj. vydělat na tom, že zvýšej cenu.

Je to úplně stejný, jako lidi ve WoWku, kteří kupují na aukci levný věci a prodávají je dráž. Nebo to samý v provedení real-money auction house v Diablu 3 (kdysi jsem o tom napsal článek).

Nove se sice stavi, ale obvykle jich je malo a velka cast z nich jde rovnou na tento stejny ucel (pronajem)

Většina bytů jde na účel, který se vyplatí. S tím nic nenaděláš, protože svoboda a volný trh.

Tak nějak. Problém je, že když penalizuješ landlordy (třeba je víc zdaníš), neprojeví se to nárůstem prodaejch nemovitostí, ale zvýšením nájmů - landlord to naúčtuje koncovýmu nájemci.

Politiku můžeš ale ovlivnit tím, že se jako stát chováš jinak, než soukromník. Ne, že jako debil stavíš další nájemní byty, aby se ceny udržely, ale stavíš vlastnické byty, takže ti lidé už nájem shánět přestanou. Čím ovlivníš stranu poptávky, a ve výsledku ceny klesnou a přestane to být tak zázračný byznis.

Hmm

Když postavíš hodně nájemních bytů, který pronajímáš za nižší než tržní nájem, tak tím snížíš poptávku po tržním nájemným, což by mělo ceny nájmů tlačit dolů, ne? Byt prodanej do vlastnictví to teda asi udělá taky, pokud ho dotyčnej neprodá (což se klidně může stát, pokud ho získá za nižší než tržní cenu).

- pravice na to kašle, zlevníme daně, nechť je byznis, nájemník nechť platí

Nájemník to podle mě zaplatí, ať už daně zvýšíš nebo snížíš, viz výš.

Co s tim je naprosto trivialni

Viz výše, triviálně to sice vypadá, ale výsledek je osvědčená katastrofa.
Každá regulace je problém, jak nás vzdělalo několik ekonomů (János Kornai, ve své době hodně módní hvězda).

Nevím už, na co se tahle citace odkazuje, ale souhlasím s tím, že regulace málokdy bejvá tak jasný a triviální řešení, jak se zdá. Nicméně teda zrovna velký zdanění koupi víc než prvního bytu/domu mi přijde jako celkem rozumná cesta jak zvýhodnit ty, kdo si chtěj byt koupit a bydlet v něm.

Jako právník ti řeknu, že jednodušší bývá paradoxně úplný zákaz, než regulace něčeho - snáze se to krontroluje a vyžaduje to méně úředníků a policajtů na kontrolu.

Regulace má spoustu podob - třeba ty obstukce při výstavbě jsou taky forma regulace (ale teda taky sežerou spoustu úředníků ). Daň za nabytí víc než první obytný nemovitosti mi až tak náročná na kontrolu nepřijde, vlastnictví nemovitostí je snad zapsaný v katastru, ne? Ale možná něco přehlížím (zřejmě to, že spekulant to nejspíš bude kupovat přes firmu, ale to by snad pořád neměl bejt až takovej problém ohlídat).

Úplný zákaz nájmu, pro úplnost, je proti smyslu původního vynálezu, který sloužil původně k lepšímu využití věci, kterou vlastník momentálně využít neumí. Právě ty byty pro dcery a babičky a tetičky, které v konfrontaci s pěnezi, které byt umí vydělat, to najednou zas až tak nepotřebují.

Úplnej zákaz nájmu by taky všechny, kdo nemají kde bydlet, natlačil do hypoték. Banky by měly radost.

Dotace hypotek statem (ktera uz existuje) asi taky dobry, ale zdaleka mi to neprijde tak efektivni nastroj vzhledem k te moznosti zneuziti

Dotace jsou vždycky ošemetný. Viz Argovy námitky.

Přesto myslím, že opravdu sociální a dlouhodobá strategie je umožnit lidem, kteří chtějí a jsou toho schopni, aby z toho kolotoče sestoupili a jeli dál za vlastní, jak již činí většina obyvatel.

Otázka je, jestli k tomu vůbec dotace hypoték směřujou. Ty totiž způsoběj, že kupující budou mít k dispozici víc peněz na pořízení nemovitosti - což imho zvedne cenu. Takže stát efektivně zadotuje developery (což není úplně špatně, ti aspoň něco stavěj) a spekulanty, ale lidem, co chtěj bydlet, tím podle mě spíš uškodí.

Jinak je jasné, že se to nepodaří u všech, a drahé nájmy v centrech měst nikdy nezmizí.

Naopak. Celosvětově rostou a není důvod předpokládat, že se na tom trendu něco změní.



A abych nezklamal OnGeho: Vítejte v kapitalizmu

[York]

Je zajimave podivat se na to, jak jsou regulovany a statem nebo soukromym sektorem provozovany ruzne oblasti, ktera clovek nutne potrebuje k zivotu v moderni spolecnosti:

Ve Vídni jsou s tím obecně spokojeni a dáváni za vzor ostatním.

Něco na tom je. Když stát/město postaví byty, bude je spravovat a pronajímat za cenu danou náklady, tak budou lidi moct bydlet za cenu nezvýšenou o spekulace a zisk landlordů. Plus to sníží ceny komerčního nájemnýho, protože po něm bude nižší poptávka.

Asi je to fakt jedna z oblastí, který stát dělá líp než soukromej sektor (pokud teda funguje rozumně a neumře to na korupci).

[OnGe]

Vzácnost je podstatnej faktor, ale zdaleka ne jedinej. Byty totiž nesloužej jen k bydlení. Vzhledem k tomu, že cena nemovitostí (zvlášť v centru měst) dlouhodobě a předvidatelně roste, je to ideální komodita na spekulace a ukládání peněz. Tj. lidi, kteří chtějí bydlet, nesoupeří jen s dalšími lidmi, kteří chtějí bydlet, ale i s těmi, co mají spoustu peněz a chtějí je namnožit nebo spolehlivě uložit.

Hele, tak jak to teda je? Jestli jsou nájmy hroznej vejvar, tak dává smysl byt pronajmout na dobu určitou odpovídající zhruba investičnímu horizontu, po kterém ten byt chci prodat. Nedává smysl ten byt nechat prázdnej. Leda by to landlordění nebyla taková pohádka. Nebo jsou ceny bytů tak volatilní, že ti za pár měsíců hodí desítky procent?* Nebo teda spekulant nechce vydělat prachy? Nechápu.

Běžný model toho spekulávní s byty je ten, že koupíš levně byt ve špatném stavu, ale na dobrém místě. Dáš ho do pořádku a prodáš za násobek původní ceny, nebo ho začneš pronajímat. Koupit byt a nechat ho prázdný chátrat protože třeba za rok, dva nebo deset ho prodáš s úžasným ziskem je ruleta. Nedivil bych se, kdyby to tak nějaký lidi, co slyšeli termín "investiční byt" udělali, ale moc to nedává smysl. Leda snad že nechceš riskovat, že ti z toho nájemníci udělají kůlničku na dříví a chceš redukovat rizika jen na to, že se otočí trh nebo že sousedovi o patro níž prdne v makovici, zapálí si bombu s propanbutanem a pošle celý barák k demoličnímu výměru.

A abych nezklamal OnGeho: Vítejte v kapitalizmu

Kroutím hlavou, avšak oceňuji užití písmene "z".

* Sám si odpovím - nehodí. Dlouhodobě máš kolem 8% v Praze a na zbytku ČR tak poloviční (liší se podle místa), což už se ti spíš vyplatí si nakoupit nějaký akcie (ty hodí dlouhdobě 5-7% ročně).

[York]

Hele, tak jak to teda je?

Mrkni na ghost towns v Číně. My teda nejsme Čína, ale chování lidí se řídí stejnejma principama.

Ale máš pravdu, že coby spekulantovi by mi dávalo větší smysl byt pronajmout a pak prodat, než ho nechat ležet ladem a pak prodat.

Koupit byt a nechat ho prázdný chátrat protože třeba za rok, dva nebo deset ho prodáš s úžasným ziskem je ruleta.

Hele ani moc ne, růst cen bytů je jedna z nejspolehlivějších věcí v byznisu. Kromě toho některejm lidem nejde jen o to, co nejvíc vydělat, ale hlavně bezpečně někam investovat. Řešit nájemníky je práce (a najmout někoho, kdo je bude řešit za tebe, je taky práce, byť menší).

[OnGe]

Hele, tak jak to teda je?

Mrkni na ghost towns v Číně. My teda nejsme Čína, ale chování lidí se řídí stejnejma principama.

To já se klidně mrknu, ale jak to teda je?

Hele ani moc ne, růst cen bytů je jedna z nejspolehlivějších věcí v byznisu. Kromě toho některejm lidem nejde jen o to, co nejvíc vydělat, ale hlavně bezpečně někam investovat. Řešit nájemníky je práce (a najmout někoho, kdo je bude řešit za tebe, je taky práce, byť menší).

Hele, ani moc ne. Podívej se na ta čísla a rizika u hvězdičky. Nebo rovnou na statistiku. Když si za ty prachy nakoupíš cenné papíry, máš daleko míň práce než s kupováním bytu a dlouhodobě menší riziko. Jako jo, pokud chceš vydělat v horizontu pár let, tak asi dobrý, když si věříš že budeš mít kliku.

[York]

Hele, ani moc ne.

Pokud se u nás růst cen bytů zastavil, tak je to super, ale moc nevěřím tomu, že to vydrží.

[OnGe]

Nezastavil a nevím, jak jsi to z toho co jsem psal vyvodil.

[York]

Nezastavil a nevím, jak jsi to z toho co jsem psal vyvodil.

Asi jsem nepochopil, co ses mi snažil říct. Sorry.

[ilgir]

OnGe, problém je v tom, že ne všichni lidi uvažují jako OnGe. Ne všichni umějí a chtějí investovat do cenných papírů. Nebo do nich třeba investují, ale záměrně ne všechny volné peníze. A těch investorů, co oželí zisk z nájmu, protože jsou líní řešit nájemníky, nebo řešit někoho, kdo ty nájemníky vyřeší za ně, je taky nenulové množství. Takže skutečně existuje množství bytů, které jsou koupené jako investiční položka a zejí prázdnotou. Přestože se to zjevně nevyplatí a OnGe by to udělal jinak.

A pak jsou tu ještě takové ty nuance, že když jsi ruský oligarcha na sankčním seznamu EU, co potřebuje bezpečně vyprat a uložit peníze, tak koupě bytu skutečně může být vhodnější než investice na burze. A pronajímat to v takovém případě taky nebudeš..

Tohle jsem přehlédl:

I když nějakým způsobem zakážeš (nevím jak) krátkodobé nájmy, dosáhneš tím jen toho, že se ty dlouhodobé zdraží.

Jak způsobí zákaz Airbnb zdražení nájmů? Zatím vidíme jen to, že rozvoj Airbnb způsobil zdražení nájmů.

A pokud se ptáš, jak zakázat poskytování hotelových služeb v bytech, tak se nemusíš ptát. Už je to zakázané.

[Sosacek]

Ze se nemovitost kupuje na cely zivot a uvaze te na misto, je ceske specifikum, dane asi totalitou nebo cim. V jinych kusech sveta ta mobilita je vetsi, a je normalka ze se lidi stehuji - pokazde do vlastniho, s hypotekou, jenom v prubehu zivota vlastni cim dal tim vetsi kus.

Taky to myslim, souvisi s tim, ze v CR se ma smysl tak stehovat "Do Prahy" a "Z Prahy" a takovy presun za jinym zpusobem zivota jako stehovani z Bumfuck Nowhere, MI do NYC a potom do Portlandu a potom do San Francisca tady clovek nezazije, protze jsme na to mali, a vlastne mame jenom jedno velkomesto. Do Parize a za pet let do Berlina by slo, ale ty jazyky nejsou sranda. Cena za Evropu.

Ale na mobilitu fakt clovek nepotrebuje byt v najmu. V nekterych smerech jsou nemovitosti i vic likvidni nez akcie, protoze maji stabilnejsi ceny, takze se mene casto stava ze "ted to prodat nemuzu".

[Sosacek]

A jak rikal ilgir, nelegalni neregulvane hotely v bytech nemaji co existovat. Je to podobne regulerni poptavka jako poptavka po tom hazet odpadky vsude kolem, nebo vypoustet jedy do okoli, nebo kupovat kradene veci, protoze jsou elvnejsi - chapu, proc to nekomu usetri penize, ale existuji tu jasne negativni externality. Zaplati za to ostatni.

To je bohuzel dira v mysleni nekterych lidi, kterou je tezke zalepit. Delat neco v malem a delat neco ve velkem jsou jine veci. Kdyz teta pronajima chatku turistum tak je to jine, nez kdyz nekdo vlastni 30 % bytu ve meste a provozuje v nich nelegalni nocleharny. Principielne to muze pudobit podobne, ale mira spolecenske nebezpecnosti je znacne jina - to prvni nikomu nic nedela, a to druhe otravuje zivoty kdo vi kolika lidem.

Pro nekoho je funkcni spolecnost takova, kde neci pravo otravovat zivoty milionum lidi abych mel paty soukromy tryskac je svate, a je povinnosti vsech ho obhajovat. Pro nekoho tohle funkcni spolecnost neni.

...

Jedna z forem navrhovane regulace co jsem videl byla, ze dane skaluji s tim, kolik ma clovek bytu. Prvni se dani velmi malo (treba jako ted). Druhy a dalsi vyrazne vic. Pravicne osoby automaticky plati vetsi sazbu - byty (nebo obecne nemovitosti urcene k bydleni) maji byt pro lidi, ne pro firmy. A s extra priplatkem, pokud neni byt prokazatelne dlouhodobe obydleny.

Na vetsinu lidi to dopad nema - maji budto nula, nebo jeden byt a bydli v nem.

V kombinaci s dostupnym statnim bydlenim by to znamenalo, ze houfne skupovat byty a sroubovat najmy nahoru by nebyl dobry byznys. Proc by ostatne neco skodliveho pro spolecnost melo byt dobry byznys, zejo.